Осипов Георгий

Московский ценовой круг

01.10.2008

Взятки с квартир, квартиры на взятки – в эту модель бизнеса, действующую в строительной сфере, заложено то, что экономисты называют «статусной рентой», а президент Медведев – коррупцией. Если не будет взяток, некому будет покупать квартиры по $10 тысяч за метр.

Все говорят о жилье. Объемы строительства сокращаются, девелоперы впадают в тихую панику. Глава группы ОНЭКСИМ Михаил Прохоров мог бы получить $10 млн по пари, предложенному ему летом главой девелоперской компании Mirax Сергеем Полонским в ответ на прохоровские заявления о том, что девелоперы осенью будут молить купить их конторы по три копейки.

Ну и? Отменят ли приговор так называющему себя среднему классу, то есть – снизятся ли цены на бетонные мешки до уровня, поддающегося осмыслению?

По известным экономическим законам – должны бы снизиться. С другой стороны, нашему хозяйству западные экономические законы вообще не писаны, а уж строительной отрасли – тем более.

Вот недавно московские власти рапортовали о достижениях стройиндустрии. Любопытно.

За восемь месяцев количество желающих приобрести жилье в столице упало на 50%. По законам, нынче опороченным взрывом финансового гнойника в Штатах, падение спроса вроде должно вести к упадку цен. Ничуть. За те же 8 месяцев стоимость московского жилья увеличилась на 30%.

И именно в этот момент московские власти впервые мужественно признают, что в самом деле в этом году на рынок поступило почти вдвое меньше квартир, чем за те же восемь месяцев в прошлом году, 2 млн квадратных метров жилья вместо 3,5 млн.

То есть вертикаль управления работает безупречно: снижается спрос – снижаем и предложение.

Кстати, и мировой финансовый кризис подоспел. Теперь все на него валить можно. А именно: не хватает оборотных средств, не перекредитуешься нынче, приходится сворачивать проекты…

И ведь не врут. Просто говоря, отечественный экономический механизм ворочался так. В Штатах брали кредиты процентов под семь, скажем, годовых, а в России эти деньги выдавали в виде кредитов тем же строителям уже под процентов двенадцать–четырнадцать. И финансисты в накладе не оставались, и зодчие имели деньги на работы и после тоже выгоду получали.

Но тут американцы закрутили вентиль, и дешевые деньги перестали капать. Замер великолепно отлаженный механизм превращения дешевых заокеанских кредитов в дорогую московскую (или питерскую, или сыктывкарскую) недвижимость.

Следует отметить: механизм и ныне в прекрасном состоянии, без дефектов, готов к использованию, он именно замер, а не развалился. Никаких внутренних посылок к кризису у нас нет – у нас все нормально, все отлажено, это там, за океаном, напортачили так, что теперь не по 12–14%, а по 40% кредиты некоторые отечественные банки предлагают.

Невольно возникает наивный вопрос: но ведь прибыли были немалые, то есть отчего бы в ожидании починки американского краника, источающего доллары, свое, накопленное «топливо» не использовать, чтобы механизм не простаивал?

Нет, в самом деле, не врут банкиры и девелоперы – нет у них денег. В большой секретности держатся подробности прохождения финансов по всем трубкам и цилиндрам механизма. Но и самые общие рассказы обслуживающего его персонала дают некое представление о принципах работы.

Российские финансисты, удваивая стоимость кредитов, часть навара сразу «отстегивают» кому положено, часть срочно вывозят на Кипр или еще куда, часть честно направляют в совершенствование механики удвоения.

Строителям еще сложнее. Полученные, к примеру, 100 рублей они сразу делили на 2 кучки. В одну откладывалось то, что положено «отстегнуть» кому надо – это примерно 30%, в нашем случае – 30 рублей. Еще в нее то, что требуется на получение разрешения, на подключения, на отдачу части квартир городу и так далее. Это 25–30 рублей. Итого – 55–60 рублей уже уходят. Во вторую кучку идут деньги на непосредственно строительство. Готовое изделие продается, скажем, за 200 рублей. Из них 112–114 отдается банку. 55–60 уже роздано. Остается на все про все примерно тридцатка. Это – на зарплаты, на жизнь, на Кипр.

Но еще до всяких мировых кризисов движение механизма стало замедляться, спрос – падать. Дело в том, что огромные издержки заставляют предлагать жилье в той же Москве по средней цене в $6 тысяч за метр, а более или менее приличное – по $10 тысяч.

Сами девелоперы говорят: «Какой же дурак купит это наше ноу-хау – коробка необработанного бетона – по цене, по которой можно в массе красивых городов в комфортных странах приобрести жилье по всем параметрам лучшее?»

И сами же отвечают: основные приобретатели этих бетонных поделок по 10 тысяч за квадрат – те самые чиновники, которые деньги имеют как раз с подношений строителей.

Получается, что продавцы дают взятки тем, кто потом их товар на эти взятки и покупает.

Эта идеально замкнутая система денежного оборота способна функционировать только при постоянной подпитке дешевым ресурсом из Штатов, а потому и уязвима.

Количество хлебных мест в государстве, к сожалению, ограничено.

Поэтому в последнее время, рассказывают девелоперы, действует следующее правило. Надо так планировать работы и так подходить к ценообразованию, чтобы 25% проданных в доме квартир полностью покрывали все затраты. Остальные – пусть хоть сто лет стоят. Сколько таких стоит? Это – страшная тайна, ответа нет.

Сами же девелоперы тщательно анализируют рынок и давно заметили, что большая часть жилья покупается вовсе не для проживания покупателя, а просто потому, что этот покупатель не знает, куда еще деньги девать. Про то, что в банках проценты низкие, чиновники уже уяснили, но на этом экономическое образование большинства из них и закончилось. Некогда людям.

С другой стороны, не в Ниццу же ему переезжать, там работы нет.

В той или иной степени именно такая модель бизнеса действует и на других рынках.

В нее сразу заложено то, что корректные экономисты называют «статусной рентой», президент Медведев – коррупцией, а другие граждане – «взяткой вульгарис». Весь отличный механизм сконструирован на производство взяток прежде прибыли, потому что, если не будет взяток, то кто же тогда станет покупать бетонные мешки по 10 тысяч за метр?

Конструктивный дефект этой системы – необходимость «подпитки» деньгами извне – начал проявляться уже до всяких заокеанских кризисов. Собственно, весь кризис на российском фондовом рынке – расплата за несделанные реформы, в том числе пенсионную, в результате чего на отечественном рынке покупают и продают почти исключительно заграничные инвесторы. Россиян там где-то 1%.

К примеру, во вторник группа компаний ПИК представила свой полугодовой отчет. Там все хорошо, прибыль растет. Но чертовски выросла краткосрочная задолженность. За полгода чистый долг группы вырос с $ 603 млн до $1,32 млрд. Кстати, этот рост стал причиной того, что Fith Rating поместило рейтинг ПИК «под наблюдение» и предупредило о возможности понижения его до «негативного». Погасить долги группа должна до 2009 года. До последнего времени было непонятно, где она возьмет на это деньги.

Кризис помог. Под общепанические разговоры о мировом финансовом шторме правительство страны приняло решение пустить бывший Стабфонд в расход, то есть на погашение набранных компаниями и банками долгов. Авось и ПИКу перепадет.

В самом деле, иначе придется сворачивать строительство. Увольнять тысячи таджикских рабочих. Сокращать штаты управленцев. Это можно было бы еще пережить. Но не помоги сейчас запустить механизм стройиндустрии, без средств к приобретениям могут остаться десятки или сотни тысяч членов семей госслужащих. И некому станет покупать даже 25% квартир в новых домах. Это уже подрывает сами основы экономического строя страны.

Параллельно, кстати, идет массированная пропаганда того, что реальные доходы среднего россиянина растут немыслимыми темпами, что они резко опережают рост производительности труда и якобы надувают финансовые пузыри.

Это тоже правда. Росстат подтверждает: в августе 2008 года средняя зарплата в России стала на 33,1% выше, чем год назад. И составила 17,78 тысяч рублей.

Так подешевеют ли квартиры?

Уже сейчас все продавцы получили негласное указание скидывать до 5–10 процентов от объявленной стоимости. Но при личных переговорах с клиентами по формуле: «Только для вас».

Это объяснимо – квартиры, оставшиеся после продажи четверти общего количества, и так стоят, а с деньгами сейчас напряженка. Но вот планов по снижению цены не только никто не строит, но и думать об этом не думают. Все ждут новых источников финансирования, новых фонтанчиков дешевых кредитов.

И пока они не забьют, темпы строительства будут сокращаться и сокращаться. Уровень цен – поддерживаться из всех сил. Сами девелоперы говорят, что если в этом году можно кое-где порой выторговать скидочку при покупке жилья, то весной уж все наладится.

А не наладится – так вообще можно перестать строить.